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香港教訓痛定思痛後得出“平穩大於一切” 為高利潤承擔高風險不是香港房企的作風 為什麼十年前就預見到順義別墅區的今天
郭子威： 未來十年北京房價將進入平穩期
“平穩”，香港長江實業董事郭子威在接受北青報記者專訪時，出現頻次最高的詞就是平穩。整整十年，這位親身經歷瞭香港樓市跌宕起伏的職業經理人，以其貌似保守的操盤風格，將北京有史以來最大規模的別墅項目帶至收官。而作為“中央別墅區漲幅最慢的別墅”操盤手，同行對這位極少拋頭露面的長實少帥褒貶不一，認為中央別墅區價格不能更進一步的飛漲，與長實項目長期低位運行有著不可推卸的責任。對此，郭子威從來不予回應與解釋。此次面對記者采訪，他將過去十年所經受的質疑一一作答，並且對北京樓市未來十年前景作出瞭自己的判斷。
“不經香港之痛，哪知北京之歡”
記者：長江實業北京大盤8鏡頭行車紀錄器“譽天下”在整個中央別墅區漲幅是最慢的，曾經受到同行的質疑，而這種操盤思路是否與您經歷的香港樓市崩盤吸取的教訓有關？
郭：1997年至2003年，在樓市泡沫破裂的香港，各方報道指出香港房價整體跌幅高達70%，超過10萬名香港人成為“負資產”人群，我與很多人一樣，是其中的一員。
1997年因為回歸祖國的重大利好，香港樓市迎來一次高潮。如果可以把當時的香港樓市數值用100分來評判的話，之後經歷2003年非典的影響，香港樓市數值下行車紀錄器四鏡頭跌至50%以下。此後進入緩慢回升的過程，2004年香港特區政府采用減少土地供應等方式，把樓市慢慢硬頂上去，到2017年才達到新的高點，樓市數值大約在160分左右。對比1997年的數值，20年瞭，香港從崩盤前至今漲瞭60%左右。
20年，60%漲幅，無論中間如何暴漲暴跌，最終得到的結果仍然是正面的，但有多少在市場最狂熱的時候，以最小的首付比例（加杠桿），買瞭被高估片區和樓盤的人，最終沒能看到20年後的今天。因此，隻有經歷過香港之痛的人，才會感悟到無論市場還是房價，“平穩”發展才是最安全的底限。
因此，當我看到國內市場遇到政府宏觀調控，很多人不理解，但我還是想客觀地說，2004年如果不是香港政府果斷出手，運用減少供應等行政手段介入市場，後果更加不堪設想。因此，政府對房價暴漲暴跌進行適當的調控是有利於市場健康發展的。我們看到，即使遇到調控，北京房地產仍然處在健康的軌道，沒有經歷香港那樣的跌宕起伏，我認為是很不容易的。
“當時我們成功預測到瞭十年後順義的今天，所以選擇經濟型產品”
記者：說回到長江實業在北京的大盤“譽天下”，十年前，中央別墅區已經是寸土寸金、豪宅林立的區域，而當時國內很多優秀的房企還沒有介入豪宅市場，香港豪宅應該在中央別墅區有相當可觀的市場前景，而長實卻以“北京第一個精裝經濟型別墅”的姿態入市，讓區域同行大跌眼鏡，近十年北京房價漲幅有10倍左右，但“譽天下”在十年的房價卻始終處於每期微調的狀態。當時長實高層是如何考慮的？
郭：首先，解釋我們為什麼定價低調。
作為來自香港的開發企業，我們在制定推盤價格策略的時候，肯定要考慮到以往在香港的開發經驗。在香港，我們每次推盤的時候會把房源保持在一定的數量之內，價格則會根據當時的市場需求加以調整，讓項目價格呈現平穩上升。當然，如果整體市場出現價格波動，我們也會做相應調整。
內地某些開發商出於盈利的考慮，房價一漲甚至達到10%、20%，而“譽天下”的漲幅一直維持在5%左右。我們進入中央別墅區開發“譽天下”，當時就有其他項目可以做價格參考，但我們並沒有根據同區域項目比較法去給項目定價。而是按照我們自身的經驗和方式，結合當時的北京市場環境，制定瞭相對親民的價格。對於同行指摘的漲幅問題，在我們看來，每一期開盤有5%左右的漲幅也不算低瞭。“譽天下”有1500套連城大宅和特色大宅，我們不希望因為大幅調價而造成銷售的波動，平穩地把項目銷售完成並保證合理的利潤，才是我們的目標。
但說實話，我們真的沒有預測到北京的房價在十年間這麼火（笑）。
其次，解釋我們為什麼做經濟型產品。
之所以不做豪宅而做經濟型產品，是因為我們看瞭當時順義的狀況——缺乏人氣。如果我們沿著先至者的腳步繼續做頂級豪宅，那麼勢必會使中央別墅區變成一個高貴的“鬼城”，所以，我們要通過產品的親民性吸引一批剛剛小有所成、前景可期的年輕人來到這個區域居住，隨著他們的工作狀況、生活水平、人生閱歷的提高，會帶動一批一批的同圈層人群來，無論對銷售工作還是區域成熟都是非常重要的因素。畢竟我們有1500套連城大宅和特色大宅，開發周期十年，如果一旦其中一期出現較大波動，對後期都是災難性打擊。所以，無論是第一個做精裝，還是首付期延長，都是為瞭給年輕的置業者騰出更多的時間去賺錢，盡量不讓他們在購買時感到沉重的負擔，也始終讓我們的項目處於安全的狀態。
欣喜的是，我們賭對瞭。從第一期開始，之後的四期產品都有很大比例的老帶新客戶。這說明客戶對我們的做法是高度認同的，也說明我們平穩的價格策略貼合這段時間的市場發展，當初的決定，讓“譽天下”成為中央別墅區人氣最火的項目，項目的入住率達到70%。我們不會很刻意地對比其他開發商10%、20%的漲幅，堅持平穩的方式，才能更好地應對市場的不明朗狀況。
“香港房企的生意經是平穩的利潤而非激進的規模”
記者：我們發現，大多數香港房地產企業，很少參與內地天價地的競拍，而且不看重規模隻重利潤，這是說明香港房企與內地房企開發理念不同，還是擔心會出現不可控的風險？
郭：看好北京乃至國內房地產市場，毫無疑問是香港房企的共識，我相信沒有人會看空北京樓市。未來5-10年，對於北京的發展趨勢，大傢會看得更清晰的。但問題是目前階段大傢的競爭太激烈，導致很難在當前市場找到一個具有很好開發潛力的地塊。全國各地開發商都到北京來做開發，並不完全因為這裡是首都，有某種象征意義；而是因為在北京確實可以贏得利潤，也是成為一線開發商的品牌和實力標志。
吃一塹長一智。而香港開發商經歷過1997年的高潮，也經歷過2003年的低潮，香港開發商相比較而言更為行車紀錄器多鏡頭成熟，對房價也更為敏感。在北京房價快速上漲的階段，如果香港開發商沒有先前的經歷可能就會加入搶地。
但實際上，港企確實不可能跟內地房企硬拼。利潤和風險是香港開發企業的兩個重要考量，如果利潤很高，但風險也很高，香港企業在面對這樣的項目時，會非常謹慎，不一定參與。此外，也有資金方面的考慮。比如保障房、自持商品房，它的資金投入很高，運營周期也很長，香港企業操作這些項目也會面臨很多困難，在內地更不敢輕易為之。
香港房企對於“平穩”二字的堅守可以從今年上半年的銷售情況中管中窺豹，不少港企截至八九月份的銷售額也就幾百億，根本不能跟內地開發商上千億、幾千億的規模比較。所以香港開發商跟內地開發商的發展思路完全不同：內地開發商是快速開發、快速套現，香港企業是從一個比較長的時間段去考量。
但是我要說的是，無論投哪裡的項目都要尊重這塊土地，不論是香港開發商還是內地開發商，都要把土地資源做到最好。
以上隻是我個人判斷，因為單純照搬香港的經驗來評價當前北京樓市不一定完全合理。況且我們國傢的經濟發展和北京的城市發展是非常快速的，出臺措施不斷調整樓市，就是為瞭避免出現泡沫。
“明眼人都看得出北京的發展，但未來十年房價漲幅應該不會超過50%”
記者：剛才談到過去十年，您對於北京市場、對於長江實業十年深耕中央別墅區的回顧與感慨，那麼您對未來十年北京樓市的預測是什麼？曾經有一位經濟學傢稱未來北京房價能達到80萬元/平方米，您認為可能嗎？您個人判斷十年後的北京樓市最高價能達到多少？
郭：北京與香港不同，北京的經濟發展動力和首都定位優勢遠超香港。再對比香港隻有700萬人口，而北京擁有2000多萬人口；香港雖有1000多平方公裡面積，但用於開發的土地十分稀少；而北京的可開發規模和空間要遠遠大於香港；未來香港的房價增長源於供應的有限和需求的增加；而北京樓市增長動力卻擁有國傢經濟增長的強大推動做保障，這是我認為兩個城市樓市未來的最大區別。中國經濟近幾年的增長雖然再沒有10%、8%這樣的速度，但6.5%依然是非常高的幅度，再看香港經濟每年2%-3%的增幅，處於平穩期，如果沒有外來因素的刺激，香港樓市隻會慢慢上漲。而北京的政治、經濟發展，對房價有著巨大的推動力。
北京作為一個超級城市，這十年的發展速度是非常快的，尤其是交通網絡的發展讓人感嘆。我十年前來北京操盤，北京隻有三四條地鐵線，而這十年北京已經發展到十幾條地鐵線，遍佈整個城市的地鐵網絡。還有一個讓所有人振奮的因素：兩所中國高校入圍世界前30，這是世界上多少城市都夢寐以求的。北京仍將不斷吸收來自各地的優質資源，整合成北京發展的動力。因此，我認為北京未來十年，就是一個從非常高速增長的階段，到進入平穩發展的過程。
至於未來十年的房價，我個人認為，理論上北京房價可能會出現所謂“天價”，但是小概率事件。
首先，因為我國政府會對房地產進行嚴格控制；其次，人們的實際購房能力存在極限，不可能無限制購買；第三是房價向上走的幅度會減小，以往是因為房價基數低，顯得漲幅很高，而往後很難再重現以往的漲幅。
但從經濟以及城市發展角度看，我認為北京房價會維持一個比較正常的漲幅，這個幅度大致在每年5%左右。以目前最高十五六萬元每平方米的房價，十年之後漲到30萬元一平方米是很難的（個別稀缺性特別強的樓盤可能會出現天價），因為人們的工資收入不可能這麼漲。再綜合這幾年中央政府對房價的態度，北京不可能再出現當年香港、日本那樣的泡沫。
文/本報記者張劍
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